如何选出商业的最大价值化

 

商业分为两种,一种为社区底商式商业,一种为商业综合体式商业,那如何评定这两种商业的好坏呢?

选住宅,购房者都会挑朝向好、位置好、户型好的房源,其实与住宅相比,商铺对位置和房源条件更为敏感。其中临街状况就是一个重要的影响因素,如果该商铺的临街道路越好,利用率就越高,置业价值也相应越高,而在临街铺中,综合体商业是综合了临街及稳定客流量大优点于一身。

现在人们选铺,最热门的就是社区底商和综合体商铺两种,哪一种商铺才是投资更好的选择呢?让我们从影响商铺收益的“人气、成本、风险”等等方面来全面pk一下:

 

pk1:看人气

• 社区底商:社区底商拥有少量的消费群体,周边交通受限,且无法与顾客无缝对接,不能形成社区一站式的消费模式。再加上社区底商也太混乱,顾客群体仅为自身小区居民,即周边社区居民,所以经营人气不足,形成不了有力的支撑。

• 综合体商铺:综合体卖场的布局相对较好,经营状况也较好,一般来说各个铺位都能获得一定人流,不会形成太多的差异化,同时有专业的经营业态和品牌,后期招商管理有一定的保障,对于综合体的招商管理能力和打造,社会接受程度较高。


pk2:看成本 

• 社区底商:社区底商入手门槛较高。起步面积过大,总价高达100万以上,社区底商与住宅之间一样,社区底商的价值随着房龄的增长会逐渐降低,丧失更多的客流和消费,收益也会日益缩小,投资社区底商目前是市面上画地为牢的局面。

• 综合体商铺:价格门槛高低不等,入手最低20w起,让不同档次的商铺都可以得到释放,而且随着时间推移,商业综合体会在当地形成地标式建筑,热门地段的综合体项目起步前价格一般比较低,比临街商铺低的不少,形成明显的价格差异化。


pk3:看风险

• 社区底商:社区底商主要以满足社区居民生活需求为主,如银行、快递、便利店等,导致社区底商业态分布不均匀,产生过多同质化的门店,形成巨大的竞争和风险。且商家为私人,产品价格和质量得不到保证,让商家的经营空间,逐渐缩水,关店倒闭情况经常发生。

• 综合体商铺:综合体必须是招商先行,招商会对整个商业综合体进行全面的考察,对当地居民消费习惯和收入进行分析 ,寻找适合全龄段的购物中心,选择合适的品牌商家进驻,同时做到体验式消费,难度低,保证商家利益化。






pk4:看收益 

• 社区底商:社区型商铺的资金回报收取方式一般为出租或出售两种。而从市场的发展来看,商铺出租的方式受到越来越多的置业者关注,地理位置对租价有严格的要求,容易造成高价买低价租的局面,无法保证收益合理化。

• 综合体商铺:首先综合体商铺体量比较大,整体规模效应较高,市场欢迎度好,后期一般为品牌求租的市面较多,而且商业综合体多为当地繁华地段,并且带动其附属产品,产品保值升值率比较高。




投资建议

其实各种商铺都有其得以占据市场一席之地的理由,然而对于购房者来说,购置商铺并不能盲目跟风,而是需要根据实际的资金情况和人力物力等各个方面来进行选择。综合来看,综合商业体具有: 客流量稳定、收益稳定、相对投入成本低等优点,更适合普通人经营或购置。

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